Девелопер «Самолет» может в конце октября провести IPO на Мосбирже и разместить 5% акций, из которых 2,5% продадут действующие акционеры, 2,5% составят акции допэмиссии.
«Самолет» входит в топ-5 крупнейших девелоперов в России по объему строящегося жилья (строится 1,4 млн кв. жилья по состоянию на конец августа) и реализует проекты комплексной застройки территорий. Компания является одним из основных участников рынка Московского региона, где занимает 2 место среди застройщиков по продажам.

В текущий момент компания реализует 9 проектов (Новоданиловская 8, Пригород Лесное, Путилково, Люберцы, Томилино, Спутник, Остафьево, Некрасовка, Даниловская). Средний срок строительства дома составляет 18 месяцев (от котлована до ввода в эксплуатацию).

Компания контролирует ключевые этапы реализации проектов: приобретение земельного участка, проектирование, строительство, маркетинг и продажи.

Выручка «Самолета» за 2019 год составила 51,1 млрд рублей (+32% год к году). В ближайшие 4 года компания планирует увеличение объемов строительства и продаж, что обеспечит рост выручки до 122 млрд рублей в 2023 году.

Рост средних цен реализации в 2019 году на 16% позитивно отразился на финансовых результатах. Рентабельность по EBITDA выросла до 14,3%. В ближайшие 4 года компания прогнозирует рост рентабельности за счет эффекта масштаба и снижения себестоимости (в основном на проектирование объекта и строительство инженерной инфраструктуры, поскольку эти затраты в большей мере ложатся на первые очереди).

Показатель чистый долг/EBITDA до середины 2019 года поддерживался ниже 1,0х. В конце 2019 года компания приобрела земельный участок, что привело к росту чистого долга до 13,5 млрд рублей, и показатель чистый долг/EBITDA вырос до 1,85х. В будущем данная сделка положительно отразится на финансовых результатах, поскольку прибыль по проекту не будет делиться с партнером- землевладельцем.

Рост финпоказателей «Самолета» продолжился и по итогам 1П2020 года, несмотря на ряд проблем в строительной отрасли. Компания выигрывает за счет ориентации на стабильное развитие рынка жилья на фоне снижения процентных ставок.

Отметим, что два года назад «Самолет» уже пытался выйти на IPO и намеревался продать инвесторам 45,45% акций за $300 млн (при таких параметрах стоимость компании составляла около 46 млрд рублей), однако размещение не состоялось из-за неблагоприятной конъюнктуры.

В настоящий момент на рынке недвижимости наблюдается восстановление спроса и рост цен на фоне снижения процентных ставок в экономике и действия программы льготной ипотеки под 6,5%. Цены на новостройки в России во 2 квартале 2020 года ускорили рост до 19,2% в годовом выражении. Стремительно выросли цены на типовые квартиры на 28,8% год к году, квартиры комфорт-класса подорожали на 11,7% год к году, менее заметный рост наблюдался в сегменте квартир бизнес-класса (+2,8% год к году). В крупнейших городах – Москве и Санкт-Петербурге – рост цен составил 10,3% год к году и 8,4% год к году соответственно. В долгосрочной перспективе ожидается продолжение роста цен на недвижимость на фоне постепенного восстановления экономики.

Таким образом, улучшение ситуации на рынке недвижимости, при наличии стабильной ситуации на рынках капитала, создают предпосылки для успешного IPO «Самолета».

По нашим прогнозам, EBITDA компании в текущем году составит 11,6 млрд рублей. Если оценивать «Самолет» по мультипликатору EV/EBITDA ближайших торгуемых аналогов (ПИК, Эталон, ЛСР), который составляет 6,4х, то стоимость компании составит 74,2 млрд рублей. Стоимость акционерного капитала составит 60,7 млрд рублей (чистый долг на конец 2019 года составил 13,5 млрд рублей). 

Мы не ожидаем дисконта по мультипликатору для «Самолета», поскольку компания занимает прочные позиции на рынке недвижимости, а также присутствует на рынке «старой» Москвы. Таким образом, при размещении 5% акций компания может привлечь около 3 млрд рублей. Средства от размещения акций «Самолет» может потратить в том числе на покупку новых площадок в Москве и Санкт-Петербурге.

Мы позитивно оцениваем возможное размещение «Самолета». Если компания выйдет на рынок акций, то, на наш взгляд, у инвесторов появится еще одна интересная бумага в секторе недвижимости для инвестирования на долгосрочную перспективу. Несмотря на то, что предлагаемый пакет для размещения невелик, «Самолет» в перспективе 1-1,5 лет может увеличить free-float, чтобы поддержать ликвидность бумаг.