Фонд недвижимости Realty Income Corporation представил соответствующие прогнозам результаты за четвертый квартал 2023 года. Также в рамках общерыночных ожиданий оказался гайденс на 2024 год. Исключением стал ориентир, предполагающий резкое падение объема инвестиций.

Сопоставимая выручка Realty Income выросла на 2,6%. Заполняемость составила 98,6% (-20 б.п. квартал к кварталу и -40 б.п. год к году). Арендная плата по вновь заключенным договорам повысилась на 3,6%. Доля клиентов с инвестиционным рейтингом расширилась на 60 б.п., до 39,6%.

Объем инвестиций составил $2,7 млрд с доходностью 7,6%, включая вложения в казино Bellagio, а также общие с Digital Realty активы в сегменте дата-центров. Компания продолжает наращивать присутствие в Европе: за отчетный период была осуществлена экспансия на рынки Франции, Германии и Португалии, заключено соглашение с сетью спортивных магазинов Decathlon на 527 млн евро. Активные инвестиции привели к увеличению чистого долга на $1,8 млрд. Долговая нагрузка по NetDebt/EBITDA выросла с 5,2х кварталом ранее до 5,5х, однако коэффициент покрытия процентных платежей, наоборот, улучшился с 4,5х до 4,7х. Часть инвестиций была покрыта за счет привлечения акционерного капитала на сумму $1,6 млрд.

Ориентир по AFFO на 2024 год укладывается в рамки общерыночных ожиданий, но средняя точка прогноза оказалась ниже. Компания рассчитывает на рост сопоставимой выручки на 1%, планируя приобретения на сумму $2 млрд, что выглядит скромно на фоне результатов 2023 года. В то же время эта оценка может оказаться консервативной отправной точкой. В этом отношении траст выглядит лучше других представителей сегмента NNN. Подчеркнем, что в планах затрат на приобретения не учитывается сделка со Spirit на сумму $9,3 млрд. Проекты развития рассматриваются как еще один инструмент для стимулирования роста, с акцентом на существующих клиентских отношениях и планах по расширению. Руководство также отметило, что потенциальное снижение процентных ставок благоприятно скажется на стоимости капитала для компании, которая готова воспользоваться этим преимуществом.

Мы нейтрально оцениваем квартальные результаты Realty Income, которые сохраняют стабильную динамику. Реакция на публикацию квартального отчета была нейтральной. Текущая оценка компании по мультипликатору P/AFFO NTM 12,6x, что предполагает значительный апсайд до 10-летней медианы на уровне 18,7х.

В условиях жесткой ДКП Realty Income продолжает активно и выгодно инвестировать в расширение бизнеса, что обеспечит трасту высокую отдачу при снижении напряжения на рынках капитала. Realty Income видит благоприятные перспективы для роста в ближайшем будущем, что фактически подтверждается последними сделками. Операционные и финансовые показатели поддерживаются на стабильном уровне. Широкая диверсификация, высокая заполняемость площадей и ведение бизнеса в нишах, наиболее устойчивых к экономическим спадам, позволяют Realty Income генерировать устойчивый денежный поток для акционеров и наращивать дивидендные выплаты, которые осуществляются на ежемесячной основе.

Потенциальные драйверы роста

• Рост бизнеса на привлекательных условиях, несмотря на удержание ФРС высоких процентных ставок.
• Ориентация на сектора экономики, наиболее устойчивые к экономическим спадам.
• Ожидаемый рост AFFO и наличие запаса по коэффициенту выплат, позволяющие рассчитывать на дальнейшее увеличение дивидендов.
• Привлекательная оценка по мультипликаторам и высокая дивидендная доходность.

Потенциальные риски

• Скромные темпы роста финансовых показателей по сравнению с другими сегментами.
• Замедление экономики, увеличивающее вероятность снижения заполняемости площадей и/или арендных ставок.
• Прогнозируемое на 2024 год замедление инвестиционной активности может указывать на ухудшение оценки конъюнктуры в секторе со стороны Realty Income.